Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості 2

Курсова робота

Тема:

«Оцінка ринкової вартості об'єкта нерухомості»

Санкт-Петербург 2004

Введення

Підставою для виконання роботи служить навчальний план спеціальності «Економіка і менеджмент нерухомості» СПбГПУ. Мета оцінки - визначення ринкової вартості відповідно до норм Федерального Закону «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» від 29.07.98 № 135-ФЗ, Постанови Уряду РФ від 06.06.2001 р. № 519 «Про затвердження стандартів оцінки», Міжнародних стандартів оцінки . При виконанні роботи прийняті звичайні для практики оцінки допущення і обмежуючі умови. У рамках роботи не проводиться аналіз юридичної повноцінності прав власності на це майно. Оцінюється право власності на дане поліпшення і відноситься до нього земельну ділянку, без будь-яких обмежень і претензій. Виконавець роботи не несе відповідальності за наявність будь-яких прихованих фактів, що впливають на оцінку, на стан власності, конструкцій, грунтів і передбачає їх відсутність. Думка оцінювача на рахунок вартості Об'єкта оцінки дійсно станом ринку на 1-й квартал 2004 р. В цій роботі відображені основні методики і принципи оцінки.

1. Опис об'єкту

Об'єкт представляє собою будинок адміністративного призначення, загальною площею 750 кв. м., 2000 року реконструкції, 1947 року побудови. У 2001 році проведено ремонт приміщень. Земельна ділянка, що прилягає до оцінюваного будинку, має загальну площею 745 кв. м. Адреса розташування Об'єкта: Санкт-Петербург, Невський район, вул. Грібакін, д. 24. Будівля капітальне двоповерхова, присутній цокольний поверх. Група капітальності - друга. До складу загальної площі входять 307,3 кв. м. спеціального призначення та 442,7 кв. м. допоміжного призначення. Об'єм будівлі дорівнює 3699 куб. м. Площа забудови - 357 кв. м. У даний момент Об'єкт використовується під офісну функцію. Технічний стан конструктивних елементів задовільний. Стан приміщень можна охарактеризувати як відмінний. Зовнішній вигляд Об'єкта являє собою нестандартне архітектурне рішення у відмінному технічному та естетичному стані. Дверні та віконні прорізи заповнені імпортними склопакетами. Інженерне обладнання та мережі присутні в повному обсязі, перебувають у хорошому стані. Покращення та земельна ділянка знаходяться в приватній власності. Планування в будівлі типова, коридорного типу, з окремими кімнатами, однією парадними сходами і одним невеликим квадратним холом.

Згідно з існуючим адміністративно-територіальним поділом, Об'єкт розташований у Невському районі Санкт-Петербурга. Невський район утворений в 1917, в сучасних межах з 1965 року. Розташований в південно-східній частині Санкт-Петербурга по обох берегах Неви, з'єднаними Володарським мостом. На території району знаходиться історичний район Невська застава, місцевості Щеміловка, Обухове, Рибальське, Усть-Слов'янка. Територію Невського району перетинають річки Оккервіль, Качка, Мурзінка, Слов'янка. Площа 6170 га, в т.ч. зелених насаджень 1249 га (ПКіВ ім. І. В. Бабушкіна та ін.) Населення 453,7 тис. чол. Основні магістралі: проспекти Обухівської Оборони, Рибацький, Більшовиків, Далекосхідний, Іскрівська, вулиці Сєдова, Іванівська, Народна, Жовтнева наб. До Жовтневої Революції значна частина сучасного Невського району знаходилася за межами міста.

Загальна корисна площа житлового фонду становить 7548,4 тис. кв. м. У районі понад 50 промислових підприємств («Невський завод», з-ди «Більшовик», «Зірка», турбінних лопаток, фарфоровий ім. М. В. Ломоносова, комбінат тонких і технічних сукон ім. Е. Тельмана, фабрики « Робітник », ім. В. П. Ногіна та інші). У Невському районі знаходиться Санкт-Петербурзький річковий вокзал, 51 загальноосвітня школа, ряд ПТУ, 130 дошкільних установ, 28 лікувальних установ. Серед культурно-освітніх установ - 15 бібліотек, 27 ДК і клубів, 10 кінотеатрів, 4 стадіони, Льодовий палац спорту, Народний музей рев. Історії Невської застави. З точки зору екологічної обстановки Невський район характеризується, як неблагополучний. Район відрізняється середньої ділової та соціальною активністю.

Об'єкт оцінки розташований у Невському районі Санкт-Петербурга - в кварталі, обмеженому вул. Грібакін, вул. Бабушкіна.

Розташування Об'єкта зручно з точки зору транспортної доступності: станція метро «Пролетарська» знаходиться в 10-ти хвилинах ходьби, станція метро «Ломоносовская» в 25-ти хвилинах ходьби, ст. м. «Обухово» в 20-ти хвилинах ходьби. Найближчі зупинки муніципального та комерційного транспорту знаходяться на вул. Бабушкіна (вид транспорту - автобуси, трамваї, маршрутні таксі). Враховуючи наявність маршрутів громадського та комерційного міського транспорту, наявність поблизу станцій метро, транспортну доступність можна охарактеризувати як хорошу. Є зручні під'їзди до Об'єкту легкових та вантажних автомобільним транспортом.

Безпосередньо біля Об'єкта перебувають під охороною автостоянка та гаражі. Також оточення Об'єкта складають цегляні житлові будинки (заввишки від 5-ти до 9-ти поверхів) з вбудованими приміщеннями в цокольному і на 1-2-му поверхах об'єктів сфери обслуговування, торговельного та адміністративного призначень, у кварталі від Об'єкта розташовані будівлі виробничого призначення.

До Об'єкту оцінки є досить зручні під'їзди. Можливість паркування автомобілів є біля входу в будівлю - тут можуть припаркуватися одночасно близько 20 автомобілів. Рівень інтенсивності руху по вулиці Грібакін - нижче середнього. Неінтенсивні транспортні та середні людські потоки в районі розташування Об'єкта будуть гальмувати розвиток більшості комерційних варіантів використання Об'єкта, і в той же час надавати привілеї деяким з них.

Соціальна інфраструктура в районі розташування Об'єкта розвинена.

Частина вікон виходить на вулицю Грібакін, решта у двір і на сусідні будинки, адміністративно-житлового призначення. Рівень шуму в місці розташування Об'єкта невисокий.

При виборі варіантів ННЕІ земельної ділянки як вільного, необхідно керуватися трьома критеріями: юридична допустимість, фізична можливість і максимальна економічна доцільність. При остаточному виборі варіанту ННЕІ земельної ділянки як вільного необхідно керуватися максимальною вартістю землі.

Виходячи з того, що даний земельна ділянка знаходиться в зоні житлової забудови, адміністрація міста не допустить будівництво на даній ділянці об'єктів промислового призначення. Будинки і споруди іншого призначення можуть бути побудовані, відповідно до вимог діючих містобудівних нормативних документів: СНиП 2.07.01-89 (Градостроітельство. Планування і забудова міських і сільських поселень), ВСН 2-89 (Норми проектування, планування та забудови нових сельбищних районів Ленінграда), Генеральний план розвитку м. Ленінграда.

Ділянка землі площею 745 кв. м розташований у Невському районі, в 10-ти хвилинах ходьби від станції метро "Пролетарська". Безпосередньо біля Об'єкта перебувають під охороною автостоянка та гаражі. Також оточення Об'єкта складають цегляні житлові будинки з вбудованими приміщеннями в цокольному і на 1-2-му поверхах об'єктів сфери обслуговування, торговельного та адміністративного призначень, у кварталі від Об'єкта розташовані будівлі виробничого призначення. Слід зазначити, що даний земельну ділянку оточують житлові будинки заввишки від 5-ти до 9-ти поверхів. Отже, на даній ділянці може бути побудований будинок висотою не більше дев'ятиповерхового житлового будинку. Таким чином, можна припустити, що на вільній ділянці землі можуть бути реалізовані всі функції за винятком промислової, транспортної, сільськогосподарська.

Диктується фізичними характеристиками самої ділянки (інженерно-геологічні параметри грунтів, місце розташування, достатність розміру ділянки і т.д.). При реалізації таких варіантів як спортивно-оздоровча та рекреаційна функції виникнуть перешкоди фізичного характеру, а саме достатність розміру ділянки.

Із запропонованих функцій, з точки зору економічної доцільності, можна виключити освітні функції, тобто функції не приносять дохід, або прибутковість яких визначається характеристиками, меншою мірою стосуються нерухомості. Виключаються функції, вкладення коштів у які непоширення на донному ринку, у зв'язку з великим ризиком збитковості і відносно невеликим попитом на такі варіанти, тобто виключається медична та сервісна функції. Недоцільно створювати об'єкти під функції, які несумісні з місцем розташування і розміром даної земельної ділянки (великі центри розваг, бізнес-центри класу «А», «В», житлові будинки), так як для цього необхідні престижність району (бізнес-центри «А» і «В»), а також велика площа прилеглої земельної ділянки для паркування автомобілів, тротуарів і т.п.

У районі розташування Об'єкта - розвинена соціальна інфраструктура. Оточення становлять преимуществен житлові будівлі. Земельна ділянка знаходиться в 5-ти хвилинах ходьби від однієї з основних вулиць Невського району - вулиці Бабушкіна, на якій також розташовано багато магазинів різного профілю, кафе та офісів. Виходячи з цього, розглянутий ділянка підходить під забудову будівлею торгового призначення.

У Санкт-Петербурзі припадає близько 5 готелів на одну тисячу жителів, коли в Москві даний показник дорівнює 10, а середньоєвропейський - 12-14. Виходячи з цього можна говорити про незадоволений попит на комерційні об'єкти житлового призначення. З огляду на відносно невисокий рівень шуму, близькість до основних транспортних вузлів та шляхам, місце розташування земельної ділянки підходить для реалізації на ньому такої функції. Проаналізувавши ринок даного типу нерухомості можна зробити висновки про хорошу перспективу малих готелів (до 60 місць). Враховуючи недостатність насичення ринку якісними адміністративно-офісними приміщеннями, і присутність всіх необхідних параметрів для даного типу нерухомості у нашого Об'єкту, третій варіант ННЕІ відповідає поточному використання земельної ділянки. Проаналізувавши місце розташування Об'єкта, його транспортну доступність, характеристики району розташування і зробивши висновки про основні недоліки і достоїнства даних критеріїв обрані три варіанти ННЕІ земельної ділянки як вільного: будівництво двоповерхової будівлі торговельного призначення; будівництво будівлі офісного призначення подібного існуючого та будівництво п'ятиповерхової будівлі під функції міні- готелю.

Згідно з аналізом, проведеним вище, будівництво будівлі торговельного призначення, при ситуації, що склалася на ринку комерційної нерухомості, цілком виправдано. Незважаючи на удавану безліч і різноманіття магазинів різних категорій, торгових площ як і раніше не вистачає. Попит на ліквідні об'єкти високий. Особливим пріоритетом мають об'єкти, розташовані в центральних частинах міста, поблизу від станцій метро, на міських магістралях з інтенсивними людськими і транспортними потоками. Незважаючи на те, що місце розташування розглянутого ділянки землі відповідає не всім перерахованим чинникам необхідно розглянути даний варіант забудови ділянки землі.

Припустимо, що на даній ділянці землі, площею 745 кв. м, буде побудовано будівлю торгового призначення, загальною площею 720 кв. м. Даний розмір ділянки дозволяє побудувати будинок з площею першого поверху - 360 кв. м. Будівля торгового призначення планується як цегляна двоповерхова споруда. Перший і другий поверхи - це торгові площі. Висота поверху - 5,5 м. Тут же будуть розміщені міні-кафе, де відвідувачі можуть відпочити і обговорити покупки. У будівлі будуть встановлені системи вентиляції та кондиціонування повітря та безперебійного електроживлення. Розмір земельної ділянки при прийнятому конструктивно-планувальному рішенні будівлі, дозволяє зробити відкриту стоянку для автомобілів (залишилися 385 кв. М). У нашому випадку вільний простір дозволяє зробити паркування на 35 автомашин.

При визначенні площі, що здається в оренду, враховуємо, що здаємо 80% приміщень будівлі (решта 20% є допоміжними площами): орендна площа становить 576 кв. м.

Розрахунок ринкової вартості готового об'єкта розраховується методом прямої капіталізації. Орендна ставка для торговельних площ становить 30 USD / кв. м на рік (з урахуванням ПДВ). Такі ставки є середніми на ринку оренди приміщень відповідних призначень для району розташування Об'єкта оцінки (дані огляду ринку комерційної нерухомості тижневиків «Нерухомість і будівництво Петербурга», 2003-2004 рр.).. Автомобільна стоянка може використовуватися безкоштовно під час роботи будівлі торговельного призначення, обслуговуючи службовців і відвідувачів.

Будівництво об'єкта займе весь перший рік прогнозованого періоду. Експлуатація приміщень почнеться після проведення будівельних робіт, тобто з другого року.

Вартість нового будівництва на момент оцінки становить 550 USD / кв. м. Ця вартість складається з розрахунку вартості будівництва «коробки» будівлі відповідного рівня і його «начинки», організації автостоянки та вартості благоустрою прилеглої території. За даними досліджень холдингової компанії «Петербургстрой», мінімальна собівартість будівництва цегляної будівлі за договірними розрахунками становить 300-350 USD / кв. м. Ці ж цифри підтверджуються даними, опублікованими в інших виданнях, де наводяться питомі показники вартості будівництва на даний період (350 USD / кв. м). Вартість витрат на будівництво залежить від якості інженерних комунікацій об'єкту. Інженерні системи визначають клас будівлі. Обробку приміщень можна без особливих зусиль модифіковані за бажанням орендаря, але комунікації залишаються незмінними.

У сучасних умовах дохід власника об'єкта комерційної нерухомості прямо залежить від стану інженерних мереж. Вартість інженерних комунікацій, відповідних подібного будівлі торговельного призначення - складає приблизно 40% від вартості будівництва самої будівлі. Наприклад, витрати на комплексне інженерне обладнання будинків, що відповідає сучасним уявленням про першокласних об'єктах комерційної нерухомості досягають 80% від вартості будівництва будівлі («Нерухомість і будівництво Петербурга»). Основні витрати на інженерні системи пов'язані з обладнанням систем опалення та водопостачання, вентиляції та кондиціонування, безпеки, безперебійного енергопостачання.

За даними компанії «Аquatherm» середня вартість систем опалення та водопостачання, включаючи проектування, монтаж та супутні послуги, становить 60 USD / кв. м загальної площі. За даними компанії «ШАРС» здійснення професійного проектування, комплектація обладнання, монтаж та сервісний супровід систем вентиляції та кондиціювання в середньому становить від 40 USD / кв. м до 100 USD / кв. м загальної площі. Для розглянутого проекту будівлі торговельного призначення з урахуванням його особливостей (класу, рівня сервісу) витрати можуть скласти 70 USD / кв. м загальної площі.

Витрати на системи зв'язку, безпеки та безперебійного енергопостачання складають 60 USD / кв. м загальної площі.

Таким чином, вартість витрат на будівництво будівлі торговельного призначення складе з урахуванням перерахованих вище витрат 550 USD / кв. м загальної площі будівлі.

Разом кошторисна вартість будівництва нової будівлі даного призначення складе 396 000 USD. Тоді відновлювальна вартість з урахуванням прибутку підприємця складе 495 000 USD. Ставка капіталізації для даного варіанту складе 21,31%.

Ринок міні-готелів Петербурга знаходиться зараз на самому початку шляху свого розвитку. Конкуренція на цьому ринку значно нижче, ніж на ринку добової оренди. Міні-готелі вигідно відрізняються від традиційних готелів більш високою заповнюваністю протягом усього року, низькими операційними витратами, а також низькою конкуренцією на цьому ринку. Слід зазначити, що для початку цього бізнесу потрібно порівняно невеликий капітал, а терміни окупності невеликі (інформація отримана на сайті www.irn.ru). Виявивши недостатність пропонованих об'єктів готельного призначення на ринку Санкт-Петербурга, робимо висновок про гарну перспективі малих готелів (до 50 місць). Міні-готель - це індивідуальний підхід на задоволення потреб кожного клієнта, являє собою традиційну готель з портьє, покоївки, окремими приміщеннями де можна приготувати обід, в номерах є санвузол, душ, телефон, фен та ін Міні-готелі відрізняють великі поточні витрати при найвищому рівні прибутковості. Рівень міні-готелю відповідає рівню 2-3 зіркового готелю, тому при знаходженні вартості оренди, рівня недозавантаження, коефіцієнта операційних витрат використовувалися дані відповідні готелям даного класу.

Загальна площа споруджуваного міні-готелю складе 2562 кв. м. Будівля планується як цегляна п'ятиповерхова споруда. У підвалі планується організувати гараж на 45 місць, з урахуванням 12 кв. м. на одне місце. Гараж буде обслуговувати клієнтів готелю. Вартість даної послуги входить у вартість номера готелю. Висота поверхів та підвального приміщення складе 3 метри. Площа забудови складе 540 кв. м. Решта земельної ділянки - 185 кв. м. - необхідна для маневрування автомобільного транспорту біля Об'єкта. Вивчивши ситуацію на ринку готельного бізнесу розраховуємо середнє співвідношення одного номера готелю до 60 кв. м. загальної площі, таким чином, маємо 42 номери в нашому майбутньому будинку міні-готелю. В даному випадку розглядається варіант здачі в оренду готового об'єкта керуючої компанії, яка буде безпосередньо реалізовувати на об'єкті готельну функцію самостійно. Таким чином, всі ризики, витрати і доходи від реалізації готельного бізнесу ляжуть на плечі орендаря, який в свою чергу буде здійснювати орендні платежі за всю будівлю в цілому. Керуючись ринковою кон'юнктурою справедливою буде орендна ставка в розмірі 10 USD за кв. м в рік. Таким чином, всі операційні витрати від реалізації даної функції орендар бере на себе, залишаються видатки на маркетинг і управління об'єктом. Розрахунок ринкової вартості готового об'єкта розраховується методом прямої капіталізації.

Вартість будівництва даної будівлі розрахована індексним методом за допомогою знаходження об'єкта-аналога в системі УПВС. Будівельний об'єм будинку складе 10 368 куб. м. Аналог знайдений в збірнику № 28, відділі № 1, частини другої. Вартість будівництва 1 куб. м. склала 24,2 руб. Прибуток підприємця береться в розмірі 25% від вартості будівництва. Всі коефіцієнти переходу взяті з всеросійського наукового інформаційно-аналітичний бюлетеня «Будінформ». Разом відновна вартість будівлі даного варіанту використання склала з урахуванням округлення 802000 USD. Ставка капіталізації для даного варіанту складе 25,31%.

Загальна площа знову споруджуваного офісного будинку відповідає загальній площі Об'єкту і становить 750 кв. м.

Будівля планується як цегляна двоповерхова споруда. На першому та другому поверсі розмістяться офісні приміщення. Висота поверхів по 3,0 м. Розмір плями забудови при прийнятому конструктивно-планувальному рішенні складе 357 кв. м. У нашому випадку вільний простір дозволяє зробити стоянку на 30 автомашин.

При визначенні площі, що здається в оренду, враховуємо, що здаємо 90% приміщень будівлі. Загальна площа складе 750 кв. м, орендна площа складе 675 кв. м. Розрахунок ринкової вартості розраховується методом прямої капіталізації.

Середнє значення орендної ставки для офісних приміщень становить 20 USD / кв. м в місяць. Наведені орендні ставки є середніми на ринку оренди приміщень відповідного призначення для району розташування Об'єкта оцінки (дані огляду ринку комерційної нерухомості тижневиків «Нерухомість і будівництво Петербурга», 2003-2004 рр.).. Відкрита стоянка може використовуватися для обслуговування службовців фірм, які орендують приміщення. Дана послуга входить в набір послуг відповідних даній ставці оренди.

Вартість нового будівництва на момент оцінки становить 450 USD / кв. м.

Ця вартість складається з розрахунку вартості будівництва «коробки» будівлі відповідного рівня (350 USD / кв. М), його «начинки» і вартості благоустрою прилеглої території.

Вартість інженерних комунікацій, відповідних подібним офісних приміщень (системи електроживлення, системи кондиціонування і вентиляції) - приблизно становить 40% від вартості будівництва самої будівлі. Основні витрати на інженерні системи пов'язані з обладнанням систем опалення та водопостачання, вентиляції та кондиціювання, енергопостачання.

За даними компанії «Аquatherm» середня вартість систем опалення та водопостачання, включаючи проектування, монтаж та супутні послуги для офісних будівель відповідного рівня, становить 50 USD / кв. м.

За даними Фірми «ШАРС» вартість систем кондиціонування і вентиляції становить від 30 USD / кв. м до 80 USD / кв. м загальної площі. Для розглянутого проекту будівлі з урахуванням його особливостей (класу, рівня сервісу) витрати можуть скласти 40 USD / кв. м загальної площі.

Витрати на системи зв'язку, і енергопостачання складають 50 USD / кв. м загальної площі.

Таким чином, підсумувавши всі витрати на будівництво будинку офісного призначення, аналогічного існуючому, оцінювачі отримали вартість будівництва 490 USD / кв. м загальної площі будівлі.

Разом вартість будівництва нової будівлі даного призначення складе 367 500 USD.

Тоді відновлювальна вартість з урахуванням прибутку підприємця складе 459 375 USD. Ставка капіталізації для даного варіанту складе 21,31%.

В результаті розрахунків отримали, що максимальна вартість землі досягається при реалізації функції міні-готелю. Вартість земельної ділянки дорівнюватиме з урахуванням округлення 2580000 рублів.

Варіанти ННЕІ земельної ділянки з поліпшеннями вибираються відповідно трьома критеріями: законодавча дозволяння; фізична здійсненність; економічна доцільність.

Призначення Об'єкта - нежитлове, проте, при аналізі виходимо з припущення, що при зміні призначення використання приміщень, перешкод з боку адміністрації Невського району не виникне.

В силу того, що Об'єкт розташований в зоні житлової забудови, далі виключаються варіанти функцій, пропонованих до реалізації на Об'єкті, пов'язані з виробничою або сільськогосподарською діяльністю.

У зв'язку з цим, можна припустити, що законодавчо дозволеними є варіанти реалізації поліпшень під транспортну, торговельну, офісну, спортивно-оздоровчу, сервісну, освітню, рекреаційну, розважальну, житлову та медичну функції.

Диктується фізичними характеристиками покращення: архітектурно-планувальні рішення, несуча здатність конструкцій, поверховість, метраж, місце розташування. Перешкоди фізичного характеру можуть виникнути при реалізації на Об'єкті спортивно-оздоровчої, транспортної, рекреаційної, розважальної функції. Причинами цього можуть бути маленька висота стель, невелика поверховість будівлі, відносно невеликий розмір прилеглої земельної ділянки, невисока несуча здатність конструкцій.

При аналізі можливих варіантів використання поліпшень з точки зору економічної доцільності, відзначимо істотні для Об'єкта фактори:

- Призначення оцінюваних приміщень - нежитлове;

- Найближче оточення Об'єкту: автостоянка, гаражі і житлові будинки з вбудованими приміщеннями в цокольному і на 1-2-му поверхах об'єктів сфери обслуговування, торговельного та адміністративного призначень;

- У кварталі від Об'єкта розташовані будівлі виробничого призначення;

- Середня ділова активність району;

- Близькість станцій метрополітену;

- Наявність в будівлі всіх інженерних комунікацій;

- Стан приміщень - відмінний;

- Неінтенсивні транспортні потоки в районі розташування об'єкта оцінки;

- Хороша транспортна доступність;

- Зручні під'їзди до Об'єкту легкових та вантажних автомобільним транспортом;

- Безпосередньо біля Об'єкта є місце парковки для 20 машин;

- Досить розвинена мережа інфраструктури;

- З точки зору екологічної обстановки Невський район характеризується, як неблагополучний.

Виходячи з вищесказаного, очевидно, що приміщення можна віднести до розряду «відповідних» з точки зору використання під офісну функцію. До перелічених факторів слід тільки додати, що обробка приміщень також відповідає всім критеріям хорошою обробки офісних приміщень: обробка виконана із застосуванням сучасних технологій та будівельних матеріалів з урахуванням дизайнерських рішень планування і відповідної форми освітлення. Є кондиціонери і необхідні для роботи електричні потужності.

Очевидно, що потенційний власник, маючи в своєму розпорядженні офісні приміщення в хорошому стані (дизайн, планування, поліпшена обробка, спеціальне інженерне обладнання тощо), навряд чи вважатиме економічно доцільне змінити їх призначення, оскільки практично жоден з розглянутих вище варіантів використання оцінюваних поліпшень (з урахуванням необхідних для цього витрат) не принесе більшого доходу від здачі в оренду, ніж офісні приміщення.

Оскільки район розташування характеризується невисокими людськими і транспортними потоками реалізація торгової функції на даному об'єкті не буде настільки успішною, що зуміє окупити витрати від перепланування та переобладнання розглянутих приміщень і принести в підсумку більший дохід, ніж офісна функція. Також можна відзначити, що для реалізації торгової функції необхідний часовий відрізок для твору перепрофілюють робіт і виходу на ринок, тоді як офісна функція може бути реалізована в короткі терміни. Керуючись тим, що найбільший внесок у вартість вносять доходи прилеглі до дати початку реалізації певної функції, даний фактор істотно додає пріоритетності реалізації на об'єкті поточної функції. Таким чином, виходячи з трьох критеріїв: законодавчої дозволяння, фізичної можливості та економічної доцільності ННЕІ земельної ділянки з поліпшеннями є реалізації на об'єкті офісної функції, тобто аналогічно поточним використання.

Витратний підхід грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, проявляючи належну розсудливо, не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку обійдеться отримання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період. Даний підхід в оцінці може привести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта. При цьому оцінюють вартість нового будівництва оцінюваних об'єктів нерухомості, потім віднімають із неї суму оціненого зносу, що включає фізичний, функціональний і зовнішній (економічний) знос. До суми, отриманої таким чином, додається ринкова вартість прав на землю.

Найбільш застосуємо витратний підхід при оцінці недавно побудованих об'єктів, спорудження яких грунтувалося на докладному аналізі найбільш ефективного використання території, що забудовується, і при оцінці унікальних або спеціалізованих об'єктів, для яких важко або неможливо підшукати ринкові аналоги.

При використанні витратного підходу насамперед необхідно визначити базу розрахунку вартості щось є, вид вартості нового будівництва. У теорії оцінки існує два види вартості нового будівництва (СНС):

- СНС об'єкту, аналогічного об'єкту оцінки-то є що має еквівалентну з об'єктом оцінки корисність;

- СНС об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки (відновна вартість) - витрати на створення точної копії об'єкта оцінки.

Визначення відновної вартості отримало на практиці широке поширення, оскільки при розрахунках витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, створюється будівлю, що відрізняється від оцінюваного об'єкта. При цьому важко оцінити різницю в корисності між існуючими об'єктами і запропонованими новими.

В даному випадку, раціональним є визначення відновної вартості (сума відновної вартості і прибутку інвестора). Типи будівельних елементів та устатковання, будівельні матеріали, технологія будівництва близькі до типових проектів, наведеним у збірниках УПВС (укрупнених показників відновлювальної вартості). Тому визначити вартість зведення точної копії в поточних цінах на будівельно-монтажні роботи не викликає труднощі. При цьому необхідно врахувати функціональний знос, викликаний невідповідністю окремих конструктивних рішень сучасним вимогам ринку.

Аналіз використання різновидів визначення витрат в умовах Російської Федерації показує, що найбільшою мірою прийнятої у нас термінології відповідає наступна класифікація варіантів витратного підходу:

- Метод одиничних розцінок (різновиди: базисно-індексний та ресурсний методи);

- Метод укрупнених елементних показників;

- Метод порівняльної одиниці.

Метод одиничних розцінок володіє великою точністю розрахунку - до 95%. Застосування методу полягає в розробці повної кошторису на будівництво об'єкта оцінки у поточних цінах, для чого необхідно мати докладні зведення обсягів будівельно-монтажних робіт. Даний метод існує у двох варіантах: ресурсний метод і базисно-індексний.

Метод укрупнених елементних показників полягає в розрахунку вартості будівництва як суми вартостей зведення основних елементів будівель. Ці вартості визначаються за довідковими даними про укрупнених кошторисних вартостях частин будівель або видів робіт. Обсяги робіт визначаються по проектній документації або за даними обміру при технічному обстеженні. Даний метод дає точність розрахунків - 90%.

Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей (1 кв. М житлової площі, 1 куб. М будівельного об'єму, і т.д.) оцінюваного об'єкта, з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового об'єкта. До нормативній базі методу укрупнених показників відносяться і збірники УПВС, що містять дані про відновлювальної вартості типових об'єктів. Даний метод забезпечує точність порядку 80-85%.

- Метод одиничних розцінок (різновиди: базисно-індексний та ресурсний методи);

- Метод укрупнених елементних показників;

- Метод порівняльної одиниці.

У даній роботі при визначенні ринкової вартості об'єкта використовувалося поєднання техніки укрупнених елементних показників і техніки порівняльної одиниці. Вартість зведення безпосередньо конструкції будівлі без вартості необхідного інженерного обладнання та його монтажу і без вартості внутрішнього оздоблення визначалася за допомогою техніки порівняльної одиниці, де порівнюєш одиницею виміру споживчих якостей є 1 кв. м загальної площі будівлі. Далі до цієї вартості додається вартість витрат на придбання та монтаж систем інженерних комунікацій, а також на зовнішній благоустрій. В даному випадку має місце застосування техніки укрупнених елементних показників, де до вартості конструкції будівлі додається вартості витрат по частинах будівлі.

Вартість нового будівництва складається з розрахунку вартості будівництва «коробки» будівлі відповідного рівня і його «начинки», організації автостоянки та вартості благоустрою прилеглої території. За даними досліджень холдингової компанії «Петербургстрой», мінімальна собівартість будівництва цегляної будівлі за договірними розрахунками становить 300-350 USD / кв. м. Ці ж цифри підтверджуються даними, опублікованими в інших виданнях, де наводяться питомі показники вартості будівництва на даний період (350 USD / кв. м). Вартість витрат на будівництво залежить від якості інженерних комунікацій об'єкту. Інженерні системи визначають клас будівлі. Обробку приміщень можна без особливих зусиль модифіковані за бажанням орендаря, але комунікації залишаються незмінними.

У сучасних умовах дохід власника об'єкта комерційної нерухомості прямо залежить від стану інженерних мереж. Вартість інженерних комунікацій, відповідних подібного будівлі офісного призначення (безперебійні системи електроживлення та безпеки, системи кондиціонування, вентиляції тощо), - складає приблизно 40% від вартості будівництва самої будівлі. Наприклад, витрати на комплексне інженерне обладнання будинків, що відповідає сучасним уявленням про першокласних об'єктах комерційної нерухомості досягають 80% від вартості будівництва будівлі («Нерухомість і будівництво Петербурга»). Основні витрати на інженерні системи пов'язані з обладнанням систем опалення та водопостачання, вентиляції та кондиціонування, безпеки, безперебійного енергопостачання.

Системи опалення та водопостачання

Системи вентиляції та кондиціонування повітря

Дані отримані в ТОВ «ШАРС». Фірма «ШАРС» здійснює професійне проектування, комплектацію устаткування, монтаж і сервісне супровід систем вентиляції та кондиціонування від простих до елітних з урахуванням побажань замовника. Вартість таких систем становить від 30 USD / кв. м до 80 USD / кв. м загальної площі. Для розглянутого проекту будівлі з урахуванням його особливостей (класу, рівня сервісу) витрати можуть скласти 40 USD / кв. м загальної площі.

Системи зв'язку, і енергопостачання

Витрати по даній позиції становлять 50 USD / кв. м загальної площі. Дані отримані в фірмах, що спеціалізуються на проектуванні, встановлення й налагодження подібних систем, таких як агенство комунікаційних технологій ВАТ «НВС», АПТ ЗАТ «РОСНЕВА», ТОВ «Гранд технології», «Іноротех», КБ «Юпітер», «Балтпромкомплект», ТОВ «Мегарон», «Нева Електрик».

Таким чином, підсумувавши всі витрати на будівництво будинку офісного призначення, аналогічного існуючому, оцінювачі отримали кошторисну вартість будівництва 490 USD / кв. м загальної площі будівлі.

Таким чином, кошторисна вартість нового будівництва розглянутого поліпшення склала 10 500 000 рублів, з урахуванням округлення.

В даному випадку вартість аналізованого земельної ділянки визначалася методом передбачуваного використання, тобто реалізація на ньому ННЕІ, яке є будівництвом міні-готелю. Причому вартість будівництва, визначена за допомогою системи УПВС, методом порівняльної одиниці, становить 802 000 USD. Прогнозований термін будівництва дорівнює 2 квартали, далі планується здати приміщення в оренду за орендною ставкою 10 USD / кв. м в рік. Причому передбачається варіант здачі готового об'єкта в оренду під реалізацію в ньому готельного бізнесу, передбачається довгостроковий договір оренди, всі операційні витрати по реалізації даної функції орендар бере на себе, для орендодавця як операційних витрат виступають витрати на управління (мінімальні) і маркетинг. Після прогнозного періоду планується продаж побудованого об'єкта. Детальний опис методика розрахунку поточної вартості майбутніх вигод від реалізації проекту представлено в рамках застосування дохідного підходу при визначенні вартості об'єкту. Витрати на придбання аналогічного оцінюваному земельної ділянки під забудову складуть з урахуванням округлення 3900000 рублів.

При реалізації проекту будівництва даної будівлі необхідно забезпечити додатковий дохід інвестору даного проекту, значення цієї величини знаходяться в інтервалі 10-30% від кошторисної вартості будівництва. Дана прибуток залежить від обсягів і термінів будівництва. У даній роботі при оцінці прибутку підприємця використовувався метод, що враховує метод альтернативного проекту. Даний метод запропонований кафедрою «ЕіМН» СПбГПУ. Прибуток підприємця може бути оцінена виходячи з можливості альтернативного розміщення капіталу, необхідного для придбання ділянки землі, здійснення будівництва та продажу прибуткового об'єкту.

Вище були визначені вартість земельної ділянки (С _зу) - 3 900 000 руб. і кошторисна вартість нового будівництва (С _с) - 10 500 000 руб. Можливий авансовий платіж (С _ав) буде становити 10% від вартості відтворення об'єкта або 1050000 крб. Тоді початковий платіж складе: С ₀ = С _зу + С _ав = 4950000 руб. Сума всіх витрат С = С _з + С _зу = 14 400 000 _руб. Оскільки прийнятої схеми оплати за виконані роботи у будівництві є щомісячні платежі, на основі суми всіх витрат за винятком початкового платежу (С ₀₎ визначимо розмір одиничної плати (С _од) : (14 400 000 - 4 950 000) / 12 = 787 500 руб., де 12 - нормативна тривалість будівництва об'єкта. Величина норми віддачі (Y ₀₎ складе 23,12%, детальний розрахунок цієї величини представлений в рамках визначення ринкової вартості об'єкта дохідним підходом. Прибуток підприємця знаходиться з рівняння: С _з + С _зу + ПП = С _альт. При цьому (С _з + С _зу) визначається простим підсумовуванням, а С _альт знаходиться як дисконтована до кінця розрахункового періоду сума З ₀ і З _од: З _альт = С ₀ * (1 + Y ₀₎ ¹² + З _ед1 * (1 + Y ₀₎ ¹¹ + З _ед2 * (1 + Y ₀₎ ¹⁰ + ... ... .... З _{ед12 ..} Таким чином, прибуток підприємця для здійснення даного проекту складає 2340000 крб., Або 22% від кошторисної вартості будівництва.

Знос (старіння) - це втрата вартості через погіршення фізичного стану об'єкта та / або його морального старіння. Накопичений знос визначається як різниця між поточною вартістю відновлення (заміщення) і реальною ринковою вартістю об'єкта на дату оцінки. Залежно від причин, що викликають втрату вартості, знос підрозділяється на три типи: фізичний знос, функціональне старіння, зовнішнє старіння.

Фізичний знос - це втрата вартості за рахунок природних процесів в процесі експлуатації. Він виражається у старінні і зношуванні, руйнування, гнитті, іржавіння, поломки, і конструктивних дефектах. Такий тип зносу може бути як устранімим, так і не устранімим. Об'єкт оцінки являє собою будинок 1947 будівлі, але в 2000 р. будівля піддавалося капітального ремонту. Таким чином, можна говорити про те, що всі можливі причини присутності устранімим зносу були прибрані в процесі капітального ремонту, тому у розглянутого об'єкта присутні тільки елементи неусувне фізичного зносу. Невиправний функціональний знос визначався методом ефективного віку, де величина зносу дорівнює:

Ф (%) = (Т _норм - Т _{еф.ост.)} / Т _норм; Т _норм

нормативний термін експлуатації, в даному випадку 100 років; Т _еф.ост - залишився ефективний термін експлуатації, визначається виходячи з поточного фізичного стану будівлі, враховуючи те, що в 2001 році будівлю було піддано капітального ремонту, що залишився термін експлуатації дорівнює 70 рокам. Таким чином, фізичний знос для даного об'єкта дорівнює: (100-70) / 100 = 30%. Він складе: (кошторисна вартість будівництва + прибуток інвестора) * 30% = 3825000 руб.

Функціональне старіння - це втрата вартості внаслідок зменшення здатності даного об'єкта забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганою плануванням, невідповідністю об'єкта технічним і функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль, термін служби і т.д. Оскільки в будівлі є все необхідне інженерне обладнання, що відповідає його призначенню рівень обробки, проведено перепланування під офісну функцію, технічні характеристики конструктивних елементів задовольняють сучасним вимогам. Таким чином, функціональний знос у розглянутого будівлі відсутній.

Зовнішнє старіння зазвичай викликається факторами ззовні - зміна ситуації на ринку, фінансових і законодавчих умов, екологічних параметрів середовища і т.д. Оскільки економічний розвиток Санкт-Петербурга має одні з найвищих темпів у Європі, а даний район не є стагнуючим, можна з упевненістю говорити про відсутність зовнішнього зносу в об'єкта.

Кошторисна вартість будівництва будівлі ідентичного оцінюваному склала 10 500 000 руб. Прибуток підприємця при здійсненні даного проекту склала 2340000 крб. Витрати на придбання земельної ділянки під забудову 3900000 крб. Величина накопиченого зносу складає 3825000 крб. Таким чином, ринкова вартість Об'єкту оцінки, певна витратним підходом, на розглянуту дату оцінки, з урахуванням округлення становить 12 900 000 рублів (Дванадцять мільйонів дев'ятсот тисяч рублів).

Прибутковий підхід визначає вартість об'єктів нерухомості приведенням очікуваних майбутніх доходів до їх поточної вартості на момент оцінки. Прибутковий підхід поєднує в собі виправдані розрахунки майбутніх доходів і витрат до вимог інвесторів до кінцевої віддачі. Вимоги до кінцевої віддачі відображають відмінності в ризиках, включаючи тип нерухомості, місце розташування, умови і можливості регіонального ринку та ін

Основні етапи процедури оцінки при використанні даного підходу:

- Оцінка потенційного валового доходу для об'єктів на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнянних об'єктів.

- Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду) і нестягнутою орендних платежів на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно оцінюваної нерухомості. Розрахована величина втрат віднімається з потенційного валового доходу і визначається дійсний валовий дохід.

- Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання та / або типових витрат на даному ринку. У статті витрат включаються тільки відрахування пов'язані безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі, відсотки і амортизаційні відрахування. Величина витрат віднімається від дійсного валового доходу і підсумком є величина чистого операційного доходу.

- Перерахунок чистого операційного доходу за прогнозний період в поточну вартість об'єкта. Існують два методи перерахунку чистого доходу в поточну вартість: метод прямої капіталізації і метод аналізу дисконтованих грошових потоків.

- Метод прямої капіталізації найбільш застосуємо до об'єктів, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат протягом досить тривалого проміжку часу.

- Метод дисконтування грошових потоків більш застосовний для оцінки об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.

Оцінювана частина будівлі котельні є спеціалізованим об'єктом і оцінюється він тільки витратним підходом. Виходячи з цього прибутковий підхід для розрахунку ринкової вартості частини будівлі котельні не застосовувався.

2. Аналіз дисконтованого грошового потоку

Даний метод заснований на обліку періоду володіння власністю, виду потоків доходів і періодичності їх надходження. Кожне надходження доходу, включаючи дохід від перепродажу, дисконтується на справжню вартість. При цьому норма дисконту, яка є в основному функцією ризику, може бути для кожного виду доходу різною. Величина норми дисконту вибирається з урахуванням стану ринків капіталу, очікувань та бажань інвесторів. Основні етапи процедури оцінки при використанні цього методу:

- Розрахунок типового періоду володіння для оцінюваної нерухомості;

- Прогнозування періодичних грошових потоків до кінця періоду володіння;

- Розрахунок вартості оцінюваного об'єкта на кінець періоду володіння (вартість реверсії);

- Розрахунок відповідних норм дисконтування для періодичних грошових потоків і реверсії;

- Розрахунок поточної вартості періодичних потоків і реверсії шляхом дисконтування їх із застосуванням відповідних факторів дисконту;

- Розрахунок остаточної вартості шляхом підсумовування всіх поточних величин грошових потоків.

Вартість об'єкта нерухомості дорівнює поточної вартості майбутніх доходів від її володіння і обчислюється за формулою

V = Σ З _{t /} _{(1 +} i _t) ^t + SP _{n +1 / (1 +} i _t) ^n,

де V - ринкова вартість об'єктів нерухомості в рамках дохідного підходу;

З _t - грошовий потік періоду t (t = 1, ..., n);

i _t - норма дисконтування періоду t;

n - період володіння;

SP _{n +1} - ціна продажу об'єктів в перший постпрогнозний рік (реверсія), що визначається методом прямої капіталізації як:

(C _{n +1 /} R _{n +1) / (1 +} i _{n +1)} ^{n +1,}

де C _{n +1} - грошовий потік першого постпрогнозного року (передбачається, що в пост прогнозний період темп росту грошових потоків буде незмінним);

R _{n +1} - коефіцієнт капіталізації для першого постпрогнозного року;

i _{n +1} - норма дисконтування для першого постпрогнозного року.

В даному випадку початкові вкладення - це витрати на ремонт приміщень.

Потенційний валовий дохід - Potential Gross Income (PGI) - визначається від здачі об'єкта нерухомості в оренду на вторинному ринку.

Планова оренда - частина PGI, яка утворюється за рахунок умов існуючих на момент оцінки орендних договорів. Згідно з даними Замовника, оцінювані об'єкти нерухомості не обтяжені орендними договорами.

Ринкова оренда - частина PGI, яка відноситься до вільної і зайнятої власником площі. Ринкова оренда визначена на основі ринкових ставок орендної плати на приміщення, призначення яких збігаються з призначенням об'єктів нерухомості, обраним в якості найбільш ефективного його використання.

При цьому використовуємо середні ринкові орендні ставки (без урахування ПДВ), отримані шляхом аналізу ринкових орендних ставок для аналогічних об'єктів, розташованих в Центральному районі Санкт-Петербурга. Дані по об'єктах порівняння отримані в ріелторських фірмах «Артіль», тел. 327-33-77, «Російський Дім», тел. 324-66-36, «Град-Інвест», тел. 261-24-30, «Партнер», тел. 380-00-28, «Центр», тел. 325-88-11 та ін, з періодичних видань «Діловий Петербург», «Бюлетень нерухомості», а також електронної бази, вміщеній в Internet. Орендна ставка на офісні приміщення в даному районі становить у середньому 20 USD / кв. м / міс., з урахуванням ПДВ.

Оцінювачі прогнозували зміну орендної ставки. Починаючи з 2-го року орендна ставка буде рости на 5% на рік.

Втрати орендної плати мають місце за рахунок неповної завантаженості приміщень, зміни орендарів та несплати орендної плати.

Величина втрат від вакансій - Vacancy Allowance (V) - розраховується за формулою:

V = (K _n * N _f) / N _o,

де K _n - коефіцієнт оборотності орендних платежів (частка площі приміщень, які щорічно змінюють орендаря в загальній орендної площі);

N _f - число орендних періодів, необхідне для пошуку нового орендаря;

N _o - загальне число орендних періодів (в даному випадку - 24 місяці).

У подальших розрахунках враховано, що для об'єктів, аналогічних оцінюваному, час експозиції приміщень складає в середньому близько 2,5 місяців, а середня періодичність зміни орендарів приблизно дорівнює 1 року (підстава - огляд преси та опитування ріелтерів). Таким чином, відсоток вакансій оцінюваних приміщень складе: (25% * 2,5 міс) / 12 міс = 5%.

Втрати від неплатежів орендної плати - Collection Loss (L) - складають 3-8% від потенційного валового доходу на рік за ринковими даними по порівнянних об'єктах (підстава - огляд преси та опитування керуючих). У даному випадку втрати від неплатежів орендної плати за орендовані приміщення - 6%.

Дійсний валовий дохід - Effective Gross Income (EGI) розраховується за наступною формулою

EGI = PGI * (1 - V - L + V * L),

Операційні витрати (Operation Expense - OE) - це періодичні витрати, які виробляються для забезпечення нормального функціонування об'єктів нерухомості. Операційні витрати можна розділити на три основні групи:

- Постійні витрати;

- Змінні витрати;

- Витрати на заміщення.

До постійних (Fixed Expense - FE) зазвичай відносять витрати, які не залежать від рівня завантаження об'єктів. Це податки на майно, платежі за земельну ділянку, страховий збір.

Розрахунок ставки податку за землю проведено згідно з наданими Замовником даних - 45,662 руб. / кв. м / рік.

Невід'ємною частиною витрат власника є відрахування на страховку. Страховий збір складає 0,5% від оподатковуваного вартості.

Розрахунок платежів до бюджету з податку на майно оцінювачами проводився виходячи з нормативної ставки податку в розмірі 2% від оподатковуваного вартості майна. За базу для розрахунку оподатковуваної вартості оцінювачі використовували ринкову вартість об'єкта, і надалі оподатковуваний вартість розраховувалася з урахуванням річної норми амортизації поліпшення згідно з правилами бухгалтерського обліку.

До змінних (Variable Expense - VE) відносяться витрати, величина яких пов'язана з рівнем завантаження об'єктів нерухомості і з рівнем наданих послуг. При цьому розглядається варіант чистої оренди, тобто вартість комунальних послуг (електрика, тепло, вода) не включена в орендну плату (всі витрати оплачуються орендарем).

Таке припущення зроблено виходячи зі сформованих відносин на даному секторі ринку.

У цій оцінці були враховані такі витрати власника:

- Витрати на управління, бухгалтерські, юридичні послуги;

- Експлуатаційні витрати:

- Витрати на експлуатацію та ремонт;

- Дезінфекція;

- Витрати на вивезення сміття;

- Реклама та маркетингові послуги.

У таблиці розрахунку вартості методом аналізу дисконтованих грошових потоків наведені величини операційних витрат, прийняті оцінювачами. Дані про витрати були отримані в результаті проведених інтерв'ю з власниками аналогічних приміщень і керуючими.

Невід'ємною частиною операційних витрат є витрати, пов'язані з необхідністю проведення поточних ремонтів і заміни швидкозношуваних елементів об'єкта нерухомості (Allowance for Replacements - AR). Періодичність проведення таких ремонтів становить 5-10 років, залежно від інтенсивності експлуатації приміщень. При аналізі оцінювачі виходили з припущення, що наступний ремонт буде проводиться через 5 років. Вартість витрат на ремонт поліпшень приймалася, виходячи з ринкових даних, отриманих від фірм, що займаються будівельно-ремонтними роботами (величина витрат може змінюватись в залежності від площі приміщень, типу використання і застосовуваних матеріалів).

Чистий операційний дохід - Net Operation Income (NOI) - визначається за формулою

NOI = EGI - FE - VE - AR,

де FE - величина постійних витрат (Fixed Expense);

VE - величина змінних витрат (Variable Expense);

AR - витрати на заміщення (Allowance for Replacements).

Для того, щоб мати можливість здавати приміщення за орендними ставками, представленим на ринку подібних приміщень і дозволяє приносити бажаний дохід власнику, в приміщеннях необхідно підтримувати відповідний стан, що відповідає вимогам ринку. Виходячи з того, що стан оцінюваних приміщень - відмінний, витрати на ремонт в даному випадку відсутні.

У даному розрахунку приймається, що величина загального періодичного грошового потоку (Cash Flow - CF) буде визначатися як різниця потоків чистого операційного доходу і початкових капіталовкладень, визначена для кожного періоду, тобто:

CF _i = NOI _i - C _i,

де С _i - величина первісних капіталовкладень у період i.

Для інвестора ставка дисконту - це очікувана ставка доходу на інвестиції в порівнянні за рівнем ризику об'єкти нерухомості або, іншими словами, це очікувана ставка доходу за наявними альтернативним варіантам інвестицій з порівнянним рівнем ризику на дату оцінки.

При виборі ставки дисконтування були взяті до уваги ризики, наявність або відсутність яких пов'язано з наступними факторами:

- Місце розташування об'єктів нерухомості;

- Обсяг необхідних капіталовкладень;

- Площа приміщень;

- Економічна і політична ситуація в Росії;

- Стан ринку аналогічних об'єктів у Санкт-Петербурзі.

Ставка дисконту визначається за моделлю оцінки капітальних активів (CAPM). Основною ідеєю САРМ є припущення про те, що ставка дисконтування є лінійною функцією асоційованих з нею ризиків.

Відповідно до існуючої моделлю, додатковий очікуваний дохід для вкладень оцінюється на основі трьох компонентів: безризикової ставки доходу, бета-коефіцієнта та ринкової премії за ризик

i = i _f + b (i _m - i _f) +  S _k,

де i - ставка дисконтування,

i _f - реальна безризикова ставка (ефективна прибутковість до погашення валютних облігацій РФ (євробондів) номінованих в доларах США з терміном погашення в 2028 році),

b - міра систематичного ризику (наскільки ризик вкладень у розглянутий сектор ринку нерухомості більше середньоринкового),

i _m - середньоринкова ставка дохідності, що характеризує середньоринковий рівень ризику для вкладень у нерухомість,

S _k - премія за ризик k, характерний для конкретного вкладення.

Для безризикових ставок рекомендується вибирати державні цінні папери, якщо вони не схильні до ризику невиконання зобов'язань. Крім того, необхідно врахувати, що даний фінансовий інструмент повинен мати прийнятну ліквідність.

В даному випадку, за безризикову ставку відсотка доцільно прийняти ефективну прибутковість до погашення валютних облігацій РФ (євробондів) номінованих в доларах США з терміном погашення в 2028 році.

При прийнятті даного рішення оцінювачі виходили з того, що євробонди (EURO USD) повністю задовольняють критеріям, які висуваються для безризикових активів. По-перше, ризик невиконання зобов'язань за євробондами практично дорівнює нулю, оскільки за роки існування російських євробондів ні по одному з траншей не був оголошений дефолт, навіть після подій серпневого дефолту 1998 року по внутрішнім державним зобов'язаннями. По-друге, ринок російських єврооблігацій наймісткіший серед ринків, що розвиваються, що говорить про високу ліквідність євробондів.

Валютні депозити Ощадбанку Росії та інших надійних російських банків були виключені з розгляду з двох причин: по-перше, ризик вкладення в банки РФ завжди вище ризику вкладення в цінні папери уряду Росії, по-друге, зараз Ощадбанк пропонує валютні депозити на максимальний період в 1 рік, що значно менше прогнозного періоду (5 років). Як відомо, при збільшенні терміну інвестування збільшується ступінь невизначеності і, відповідно, рівень ризику. Тому, якщо в якості безризикової ставки прийняти ставку за валютними депозитами на термін 1 рік, то безризикова ставка буде занижена, оскільки відрізняється ступінь ризику при інвестуванні коштів на 1 рік і на 5 років.

Виключається з розгляду прибутковість рублевих фінансових інструментів, т.к. інвестиції в нерухомість не є короткостроковими спекулятивними вкладеннями, і вносяться на строк більше року. Високий рівень політичної невизначеності і, як наслідок, курс рубля на термін більше 1 року і більше прогнозувати важко, тому в якості порівнянної грошової одиниці обраний долар США.

Таким чином, у розрахунках використовується ефективна прибутковість до погашення валютних облігацій РФ (євробондів) номінованих в доларах США з терміном погашення в 2028 році в розмірі 7,16% річних у валюті (Джерело: журнал «Експерт», січень 2004 р.).

Оцінювачі вважають, що інвестування капіталу по даній ставці пов'язано з мінімальними ризиками. Виходячи з умов альтернативності інвестицій, базову ставку варто прийняти 7,16% річних у валюті.

Грунтуючись на досвіді оцінювачів та інформації, отриманої від учасників ринку нерухомості, очікуваний ринком дохід від інвестицій в аналогічну нерухомість, відповідає ринковій ставці дисконту (Yр) 22%.

Тоді ставка дисконту для даного оцінюваних об'єктів нерухомості: Yo = 7,16% +1,08 * (22% - 7,16%) = 23,12%.

Величина ставки дисконтування становить 23,12%. Отримана величина ставки дисконту підтверджується експертними оцінками ринкової ситуації.

Даний підхід не дає точних значень ставки дисконту, а лише служить додатковим орієнтиром при його визначенні.

Величина загального грошового потоку і вартість подальшого продажу дисконтуються в нинішню вартість об'єктів нерухомості з розрахунку ставки дисконтування дорівнює 23,12%.

При визначенні поточної вартості потоків майбутніх доходів, пов'язаних з функціонуванням об'єктів нерухомості протягом прогнозного періоду (п'яти років), оцінювачі не прогнозували зміни ставки дисконту для оцінюваних об'єктів.

Відповідно до класичної теорією оцінки нерухомості, для визначення ціни, за яку може бути продана нерухомість через п'ять років, чистий операційний дохід власника за 6-й рік (рік реверсії) повинен бути віднесений до відповідного коефіцієнту капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації враховує прагнення інвестора не тільки отримати дохід на інвестований капітал, але й забезпечити повернення капіталу.

При ставці дисконту дорівнює ставці рекапіталізації втрати рівні нулю. Однак малоймовірно, що власник зможе реінвестувати початкові інвестиції за такою високою ставкою. Зазвичай коефіцієнт капіталізації вище, ніж ставка дисконту, оскільки він відображає прогресуюче зниження терміну економічного життя нерухомості.

У загальному випадку коефіцієнт капіталізації за умови рекапіталізації за методом Хоскольда можна записати наступним чином:

R _o = i + SFF (n, i _f),

де R _o - коефіцієнт капіталізації;

i - ставка дисконтування;

SFF (n, i _f) - фактор фонду відшкодування;

i _f - реальна безризикова ставка - 7,16% річних;

n - Термін економічного життя за вирахуванням часу прогнозу.

Для розрахунку доходу від продажу необхідно дохід року реверсії поділити на коефіцієнт капіталізації цього року.

В результаті опитування ріелтерських фірм, була отримана інформація, що розмір комісійних при продажу подібних об'єктів нерухомості може скласти від 1% до 10% від вартості продажу. У цій оцінці величина комісійних прийнята рівної 5% від вартості продажу.

Витрати та доходи власника протягом аналізованого періоду можна умовно вважати рівномірно розподіленими по роках.

У зв'язку з цим, оцінювачі перед визначенням поточної вартості грошових потоків від володіння об'єктом за всі роки прогнозного періоду виробляють приведення загального грошового потоку за кожен рік та суми реверсії (за вирахуванням комісійних посередника) до кінця поточного року з використанням техніки дисконтування і річної ставки дисконту.

Висновок

Ринкова вартість оцінюваного об'єкту, отримана з використанням дохідного підходу, на розглянуту дату оцінки, з урахуванням округлення становить 12110000 рублів (Дванадцять мільйонів сто десять тисяч рублів).

Підхід до оцінки з точки зору аналізу продажів грунтується на порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт. Методи порівняння продажів найбільш дієві для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Будь відміну умов продажу порівнюваного об'єкту від типових ринкових умов на дату оцінки повинно бути враховано при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність та повнота інформації. Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:

Докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
Визначення відповідних одиниць порівняння та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
Зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення із списку порівнянних;
Приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.

При коригуванні цін продажу об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки. Це означає, що якщо об'єкт оцінюється по якомусь параметру «краще» об'єкта-аналога, то коригування вноситься зі знаком «плюс», в іншому випадку - зі знаком «мінус». В оцінній практиці прийняти виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку: права на нерухомість, умови фінансування, умови продажу, стан ринку, місце розташування, фізичні характеристики, економічні характеристики, характер використання, компоненти, не пов'язані з нерухомістю. Перші чотири коригування визначають ціну продажу об'єкта порівняння при нормальних ринкових умовах на дату оцінки. Скоригований на них ціна продажу об'єкта порівняння є базою для внесення інших коригувань.

Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки на підставі його порівняння з об'єктами порівняння проводилося за допомогою послідовного застосування методу побудови коригуючий таблиці. Джерелами інформації про об'єкти-аналоги служили дані про ціни продажу та пропозиції об'єктів офісної нерухомості в м. Санкт-Петербурзі, отримані від учасників ринку, із засобів масової інформації, включаючи мережу Інтернет.

Об'єкт оцінки включає земельну ділянку і будова офісного призначення. На земельну ділянку і поліпшення переходять права власності. На всіх об'єктах-аналогах зафіксовані такі ж права як і у оцінюваного об'єкта. Об'єкт оцінки вільний від орендарів. По об'єктах № 1, № 5 і № 6 укладені договори оренди. Дане коректування йде зі знаком «плюс». За інформацією ріелторських фірм, з'ясовано, що типова для даного сегменту нерухомості орендна ставка дорівнює в середньому 6840 грн. / кв. м в рік. Розмір цієї коригування визначається дисконтуванням до дати оцінки щорічної різниці між ринковою та контрактною орендними платами за термін, що залишився договору оренди.

Як показує практика здійснення угод, при купівлі об'єкта вартістю більше 20 000 000 рублів, частина коштів (до 50%) береться в кредит, тому по оцінюваному об'єкту припускаємо, що позикові кошти залучатимуться для його покупки не будуть. При купівлі об'єктів № 2 та № 5 залучалися позикові кошти (або будуть залучатися) для оплати відповідно 25% і 30% ціни угоди. Під коригуванням на розходження в умовах фінансування операції купівлі-продажу розуміється облік різниці у вартості позикового капіталу при ринковій та контрактної нормах відсотка. Величину цієї коригування визначають дисконтуванням фактичного потоку вигод від платежів по кредиту за ринковою нормі кредитної ставки.

Тут проводиться облік факторів, що відображають нетипові ринкові відносини між сторонами за угодою, таких як фінансова, адміністративна або родинний зв'язок, тиск і інші змушують обставини. З усіх названих відмінностей визначено тільки одне: відмінності фактичних цін купівлі-продажу від цін пропозиції. Як показує аналіз укладених угод з даним типом об'єктів ціни їх пропозицій, що публікуються в ЗМІ, як правило, вище цін угод на 10% -15%. Тому, виявляючи відому обережність у прогнозі, за величину коригування приймаємо нижню межу - 10%.

Дане коректування необхідна в тому випадку, коли в попередні місяці було зафіксовано зростання цін у даному секторі ринку нерухомості. Зміна вартості нерухомості у часі можлива, як під впливом інфляції, так і в результаті зміни попиту та пропозиції в конкретному секторі ринку. Аналітики ринку вважають, що за останній рік ціни на об'єкти офісної нерухомості, аналогічні оцінюваному, зросли на 20%. Незважаючи на те, що зростання цін протягом року був нерівномірним, для розрахунку величини коригування на час продажу використовувалося припущення про рівномірність росту цін на ринку нерухомості даного типу. Отже, норму коригування вважаємо рівної: 20% / 12 = 1,7% в місяць.

Решта коригування є незалежними і вносяться в будь-якій послідовності до єдиної бази - ціною операції з об'єктом-аналогом, скоректованої на час здійснення угоди. Значення незалежних коригувань точно визначити не вдалося. Тому з значення були унормовані якісним чином (у балах), з урахуванням значущості впливу на ринкову вартість нерухомості.

Була використана наступна п'ятибальна шкала оцінки:

- «+2» - Характеристики об'єкта оцінки значно краще, ніж в об'єкта-аналога;

- «+1» - Характеристики об'єкта оцінки дещо краще, ніж в об'єкта-аналога;

- «0» - характеристики об'єкта оцінки такі ж, як в об'єкта-аналога;

- «-1» - Характеристики об'єкта оцінки дещо гірше, ніж в об'єкта-аналога;

- «-2» - Характеристики об'єкта оцінки значно гірше, ніж в об'єкта-аналога.

В результаті визначено, що отримані дані найкраще описуються лінійною залежністю (R ² = 0,9798). Діаграма, що відображає залежність вартості 1 кв. м від сумарної кваліметріческой коригування. Визначена таким чином вартість 1 кв. м оцінюваного об'єкту складе 17 784 руб. Вартість об'єкта складе: 17 784 * 750 = 13 338 000. Разом вартість об'єкта оцінки на розглянуту дату, визначена порівняльним підходом, з урахуванням округлення складе 13300000 (Тринадцять мільйонів триста тисяч рублів).

У процесі оцінки кожен з підходів вдалося реалізувати без будь-яких сумнівів, тому між підходами ваги розподіляються рівномірно, з невеликою перевагою у порівняльного підходу, тому, що він відображає безпосередньо думка ринку на рахунок вартості об'єкта. Таким чином, кінцева ринкова вартість об'єкта оцінки на розглянуту дату, з урахуванням округлення становить 12800000 (Дванадцять мільйонів вісімсот тисяч рублів).